오늘 말씀드릴 내용은 월세로 집을 구할 때 보증금은 최대 이만큼만 지급하는 게 임차인한테 유리하다는 내용인데요 정말 쉬운 내용이니까 알아두시면 도움이 될 거라고 생각합니다.
요즘 전세 사기다 뭐다 해서이 전세보다는 월세를 찾으시는 분들이 많은데요. 이 빌라 월세 거래량이 역대 최대라고 하는데 많은 분들이 월세는 보증금을 적게 지급하니까 무조건 안전할 거라고 생각하시는 데 사실이 월세로 들어갈 때도 보증금을 지키기 위해서 꼭 확인할 부분이 있습니다.
바로 최우선 변제인데 복잡한 건 아니고 임차인이 보증금을 지급하고 살던 집의 집주인의 재정 문제 때문에 이 경매로 넘어가게 되면 낙찰 금액 중에서 먼저 설정된 있는 은행 대출이 근저당권 금액이 아무리 많이 있더라도 그보다 먼저 말 그대로 최우선해 임차인의 보증금 중에 일정액만큼을 임차인에게 먼저 배당해 주는 아주 좋은 제도인데요.
임차인이라면 무조건이 최후 선 변제를 알고 계셔야 보증금을 지킬 수가 있어요. 임차인이 최우선 변제를 받으려면 두 가지 조건이 있는데요. 먼저 경매가 개시되기 전까지 해당 주택에 전입 신고와 점유를 해서 대항 요건을 구비하면 되는데 점유라고 살거나 살지 않더라도 그 집의 비밀번호를 나 혼자만 알고 있으면 면이 점유가 인정된다고 보시면 되고요.
또 하나는 각 지역별로 정하고 있는 일정 보증금 이하의 소액임차인에 해당 돼야만이 최후 선 변제를 받을 수가 있어요. 그래서 이 전세나 월세 계약을 하기 전에 내가 계약하려는 보증금이 이 최후 선 변제를 받을 수 있는 소액임차인 범위에 해당하는지 미리 확인을 해 봐야 돼요.
복잡해 보이지만 전혀 어렵지 않은데요, 먼저 인터넷 등기소를 검색하고 들어가서 소액 임차인 범위 안내를 클릭하시면 이렇게 전국 각 지역이 나오게 되는데요. >> 인터넷등기소 바로가기 <<
여기서 계약하려는 집이 위치한 시도를 선택하시면 해당 지역에서 정하고 있는 소액 임차인의 보증금 범위와 최후 선 변제 금액까지 확인해 볼 수 있습니다.
예를 들어 계약할 집이 서울이라면 서울에서 정하고 있는 소액임차인 보증금의 범위는 1억 6,500만 원 이하입니다. 내 보증금이 1억 6,500 이하라면 최호선 변제 금액은 최대 5,500만 원까지 먼저 배당을 해 주는 건데요.
만약에 보증금이 1억 7천이면 소액임차인 보증금 범위를 초과해서 최호선 변제를 한 푼도 받을 수가 없습니다. 그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. 제가 이번 글을 쓰게 된 이유가 바로 이것 때문인데요.
얼마 전에 어떤 중개보조원 분이 고객한테이 최우선변제를 설명해 주면서 계약하려고 하는 보증금이 소액 임차인에 해당 해당되니까 무조건 안전하게 최후 선 변제를 받을 수 있다고 하는 말을 들었는데 정말 어이가 없었습니다.
소액임차인에 해당되는지 보증금 범위를 확인할 때 기준 시점까지 확인을 해 봐야 돼요. 이 부분을 놓쳐서 보증금을 날리는 경우가 정말 많습니다.
저는 임차인의 보증금을 노리는 사기 패턴과 그에 대한 예방법을 누구보다 잘 알고 있습니다. 이번 글을 통해서 여러분의 소중한 보증금을 지켜드리겠습니다.
물가가 오르듯이이 소액임차인의 보증금 범위도 조금씩 상향되고 있습니다. 실제로 임차인이 계약하려고 했던 빌라는 보증금 1억에 월세가 20만 원이었는데 만약에 23년 12월에 보증금 1억에 월세 20으로 계약을 했다면 지금 시점에 서울에서 정하고 있는 소액임차인 보증금 범위 1억 6,500 이하에 해당이 되니까 5,500 까지 최우선 변제를 받을 수 있죠.
그런데 여기서 아까 그 중개보조원이 잘못 알고 있는 게 있었어요. 그 빌라에는 2016년 1월에 집주인이 은행에서 3천만 원을 대출받고 근저당권이 설정되 있었는데요. 근저당권이 설정되 있다면 소해 임차인의 보증금 범위를 정하는 기준 시점은 계약하고 입주하는 23년 12월 시점이 아니고 최초 근저당권이 설정된 날이 이 기준 시점이 되는데요,
2016년 1월에 근저당권이 설정됐으며 소액임차인에 해당이 되면 최대 3,200 아지 최후 선 변제를 받을 수 있는데 23년 12월 현재 임차인이 계약하려고 하는 보증금은 1억이 근저당권 설정 당시 소해 김차인 보증금 범위 9,500 초과해서 최후 선 변제를 한 푼도 받을 수가 없는 거죠.
그런데 이걸 잘 모르고 무조건 소액임차인 범위에 해당되니까 최우선 변제를 받을 수 있다고 하는 건 말이 안 되는 거죠.
추가로 이 기준 시점이 되는 근저당권 설정 날짜를 확인할 때는 등기부를 발급해서 을구에 근저당권 접수 날짜를 확인해서 그 기준 시점에서 정하고 있는 소액임차인 보증 증금 범위 이내에서 계약을 하시면 되고 근저당권이 없다면 계약하고 입주하는 그 시점에 소액임차인 보증금 이내로 계약을 해야 최후 선 변제를 받을 수가 있고요.
그리고 근저당권이 설정된 날을 기준 시점으로 정하는 이유는 최우선변제 금액은 시간이 지날수록 높아지는 데, 이 기준 시점을 임차인이 계약하는 시점으로 정하게 되면이 높아진 최우선 변제 금액 때문에 예전에 돈을 빌려준 근저당권자가 가 경매에서 배당받는 금액이 적어져서 피해를 볼 수밖에 없으니까,
기존에 이 근저당권자의 권리를 보호하기 위해서고 마지막으로 경매가 개시되기 전까지 전입 신고와 점유를 해서 요건을 구비해야이 최후 선 변제를 받을 수가 있는데, 요건만 구비했다고 해서 뭐 법원이 알아서 최후 선 변제 금액을 배당해 주는 게 아니고 경매가 진행됐을 때 법원에 내가 진정한 임차인이라고 권리 신고를 하고 보증금을 달라고 배당 요구를 해야 최우선변제를 받을 수 있다는 점도 기억하시기 바랍니다.